Библиотека

Максим Голишевский "Приобретение квартиры в строящемся доме"


На что обратить внимание, приобретая квартиру в сторящемся доме

ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ

 

Максим Голишевский - консультант юридического отдела аппарата Уполномоченного по правам человека в Калужской области

 

На что следует обращать внимание

Приобретение жилья на стадии строительства являет­ся на данный момент наиболее доступным способом об­завестись просторной, современной квартирой в новом доме. Хотя то, что дом только что построен, не гаранти­рует покупателю качество сданного объекта. Работа строителей до сих пор оставляет желать лучшего. Но не­мало проблем поджидает желающих приобрести кварти­ру еще на стадии заключения договора на приобретение строящегося жилья. Это и новые финансовые пирами­ды, вроде прошумевшего недавно дела «Социальной инициативы», хотя, казалось бы, времена пирамид уже канули в лету вместе с МММ. Это и двойные продажи жилья. Это также банкротство строительно-инвести­ционных организаций, оставляющих после себя замет­ные объемы недостроя. По данным, приведенным на конференции в Совете Федерации, посвященной реали­зации приоритетных национальных проектов, состояв­шейся 3 апреля 2006 года, от действий недобросовест­ных застройщиков пострадало до 80 тыс. российских се­мей. На этой же конференции экспертами были назва­ны две основные причины такой ситуации: прямое мо­шенничество и ошибки, допущенные строителями при планировании строительного процесса.

До 1 апреля 2005 года в РФ отсутствовал норматив­ный акт, регулирующий правоотношения по участию граждан в долевом строительстве. В результате самой жизнью был порожден договор долевого участия в стро­ительстве, который применялся в силу положений ст. 421 ГК РФ, устанавливающей, что стороны могут за­ключать договор, не предусмотренный законом или иным правовым актом. Чаще всего такие договоры на­зывались инвестиционными. Но отсутствие четкого правового регулирования отношений по привлечению средств граждан для долевого строительства много­квартирных домов породило незащищенность интере­сов дольщиков и достаточно серьезные проблемы.

Пробел в праве был ликвидирован совсем недавно. В самый канун новогодних праздников законодатели пре­поднесли подарок всем, мечтающим обзавестись соб­ственным благоустроенным жильем и проголосовали за принятие Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве домов и иных объектов недвижимости...» (далее Закон «О долевом строительстве»). Этот закон вступил в действие с 1 апре­ля 2005 года. В названном законе способы защиты прадольщиков проработаны самым тща­тельным образом. Но важно понимать, что распространяется действие данно­го закона только на отношения, связан­ные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, раз­решения на строительство которых по­лучены после вступления в силу указан­ного Федерального закона.

Как говорил небезызвестный класси­ческий персонаж: «Храните деньги в сберегательной кассе» - только так можно гарантировать их сохранность (хотя не столь давние события, кажется, опровергли и этот довод). Количество субъектов, изобретающих оче­редной «1001-й способ относительно честного отъема денег» у тех, у кого они есть, к сожалению, не убывает. Временами эти субъекты работают значительно эффек­тивней официальных властей, успевая обнаружить и использовать любую лазейку в законодательстве. Эф­фективного механизма, дающего стопроцентную га­рантию защиты граждан при участии в долевом строи­тельстве пока так и не создано. Мы лишь попытаемся дать некоторые общие рекомендации, которые помо­гут вам повысить уровень своей защищенности.

Итак, возможно ли гарантировать себя от вероятных проблем при приобретении строящегося жилья?

Одна из проблем долевого участия в строительстве за­ключается в том, что по своей природе это совершенно обычная коммерческая сделка, в регулировании которой государственные и муниципальные органы почти не уча­ствуют. Поэтому граждане заключают такие сделки на соб­ственный страх и риск. Попытки обманутых дольщиков взывать к государству после того, как обман вскрылся, особого результата пока не принесли. Но жилье для чело­века всегда являлось и будет являться одним из основных условий нормальной жизни, следующим после еды и сна. Поэтому, получив шанс решить жилищный вопрос, граж­данин готов рискнуть деньгами, и причем немалыми.

Соответственно, вся защита в сделке по долевому участию в строительстве зависит от вас и вы будете защищены ровно настолько, насколько сами позабо­титесь об этом.

Безусловно, одним из основных условий для успеха сделки является ее сопровождение грамотным юри­стом. Некий гражданин, назовем его С., случайно выйдя на только что открывшееся в г. Калуге региональное от­деление «Социальной инициативы», не постеснялся по­казать предложенные ему договоры знакомому юристу. Проведя анализ договоров (коих было несколько вари­антов), и, учуяв душок очередной финансовой пирами­ды, юрист не поленился просто покопаться в Интерне­те, где обнаружил большое количество региональной прессы со всей страны, негативно оценивающей деятельность «Социальной инициативы» на местах. Обращаю внимание, что все это было за полтора года до того, как о «Социальной инициативе» заговорили на федеральном уровне и в централь­ных СМИ. В результате С. присмотрел себе другого застройщика и спокойно живет теперь в новой квартире.

Вместе с тем и подписание юридиче­ски безупречного договора не гаранти­рует граждан от проблем, так как за­стройщик может просто обанкротиться. С каким бы застройщиком вы не стол­кнулись, прежде всего обратите внима­ние на наличие у него таких докумен­тов, как разрешение на строительство и права на земель­ный участок, на котором планируется строительство до­ма. Стоит сверить эти документы между собой, чтобы разрешение на строительство совпадало с земельным участком. Это договор, подтверждающий права на зе­мельный участок, который предоставляется для строи­тельства (договор купли-продажи, либо договор арен­ды), и разрешение на строительство, выданное соответ­ствующим муниципальным органом (в зависимости от компетенции, закрепленной в уставе соответствующего муниципального образования, таким органом может быть как представительный, так и исполнительный ор­ган власти). Права на участок, включая право аренды, подтверждаются также соответствующим свидетель­ством о государственной регистрации права, выданным учреждением юстиции по регистрации прав на объекты недвижимости. Проект дома, в котором вам обещают квартиру, должен пройти государственную экспертизу и иметь соответствующие отметки.

При отсутствии таких документов или уклонении за­стройщика от их представления заключать договор нель­зя. Вероятнее всего, вам даже не удастся вернуть деньги. Также, если продажа квартиры осуществляется не за­стройщиком, а агентом, необходимо проверить полно­мочия агента (речь идет о тех ситуациях, когда договор долевого участия вы подписываете не с самим застрой­щиком, а с третьим лицом). То есть в случае, если лицо, на которое выдано разрешение на строительство, не совпадает с «продавцом» и в договоре не указывается. Если при этом «продавец» не может подтвердить свои полномочия, то договор также заключать нельзя. Как правило, в «чистых» сделках имеется протокол предва­рительного распределения квартир между инвестором-застройщиком и данным агентом.

При подписании самого договора стоит обратить внимание на следующие аспекты:

- Предмет договора, а именно квартира с указанием площади, количества комнат, наличия лоджии или бал­кона, а также точного местоположения: подъезд, этаж, строительный адрес.

- Стоимость квартиры, исходя из количества квадратных метров. Вопросы изменения стоимости также дол­жны быть прописаны исчерпывающим образом.

-  Сроки начала и окончания строительства.

-  Порядок оплаты договора.

Законом «О долевом строительстве» предусмотрена банковская схема оплаты договора, которая в достаточ­ной степени гарантирует средства «дольщика». При та­кой схеме покупатель кладет средства на специальный лицевой счет в банке, а затем банк на общую сумму вло­женных средств выдает застройщику кредит на строи­тельство. При этом банк сам проверяет надежность за­стройщика. Дело за малым - осталось найти банк и за­стройщика, которые согласятся на эту схему.

И помните, правило всех мошенников - обмануть можно только того, кто сам хочет быть обманутым.




При копировании материалов ссылка на сайт обязательна.