Библиотека
Право постоянного бессрочного пользования землей
Комментарий сотрудника аппарата УПЧ Афонина В.В.
В нашем государстве процесс приватизации земельных участков вызван длительным нахождением всех земель в государственной собственности. Приватизация является временной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства. Этим, в частности, объясняется отсутствие специальных норм о приватизации в Гражданском кодексе РФ и в других общих актах гражданского законодательства. В соответствии со ст. 217 ГК РФ законы о приватизации имеют преимущественное значение перед нормами Гражданского кодекса РФ о порядке приобретения и прекращения права собственности.
Необходимо учитывать, что Земельный кодекс РФ регулирует гражданско-правовые отношения, зачастую не считаясь с правилами, изложенными в Гражданском кодексе РФ. Поэтому приватизация земель должна быть урегулирована специальным законодательством о приватизации с субсидиарным применением норм гражданского права, как это следует из ст. 217 ГК РФ.
Однако Земельный кодекс РФ и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ» содержат не только нормы приватизационного законодательства, но и регулируют особый способ перехода права государственной собственности в частную.
Земельный кодекс РФ существенно сузил круг субъектов, которым может принадлежать участок на праве постоянного бессрочного пользования, по сравнению с п. 1 ст. 268 ГК РФ. Так, в соответствии с п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, кроме прямо указанных в указанной норме, исключены из числа субъектов этого права.
Согласно Закону о введении в действие ЗК РФ процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участком (подача заявления, принятие по этому заявлению решения) осуществляется по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ. Этапы, входящие в понятие переоформления права, отражены в примечании к ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.
Что касается права граждан однократно приобрести в собственность бесплатно земельный участок в порядке ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ, процедура эта отдельно не предусмотрена, нет ссылки и на ст. 36 Земельного кодекса РФ. Следовательно, следует руководствоваться общими нормами ст. 28 и 34 Земельного кодекса РФ, регулирующих порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Однако применение такой процедуры возможно только с большими оговорками.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ порядок приватизации объектов должен быть определен в законах о приватизации. В настоящее время действует Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно п. 2 ст. 3 этого Закона его действия не распространяются на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Учитывая, что наличие объектов недвижимости на земельном участке не является обязательным условием для переоформления права бессрочного пользования юридическими лицами и при приобретении гражданами в собственность земельного участка, названный Закон в данном случае применяться не будет. Таким образом, при переоформлении права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения применимы только Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ.
Это приводит к проблеме, связанной с определением видов земельных участков, не подлежащих выкупу при переоформлении права. Перечень земельных участков, не подлежащих приватизации, содержится в ст. 27 Земельного кодекса РФ и в ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При переоформлении права бессрочного пользования можно применять только ст. 27 Земельного кодекса РФ, поскольку нормы приватизационного закона на данные случаи не распространяются. Между тем перечни существенно различаются. Так, ст. 27 Земельного кодекса РФ не содержит указания на земли водоохранного и санитарно-защитного значения, земли, отведенные (зарезервированные) для перспективного развития морских и речных портов, аэропортов, и, что особенно важно, земли, предусмотренные генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земли общего пользования.
При таком положении вещей будет отказано в выкупе земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, если он относится к землям, используемым по трем названным видам целевого назначения, и не принадлежит первоначально лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования. В тоже время если тот же земельный участок находился у лица на праве постоянного бессрочного пользования, то имеет место не выкуп земельного участка в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ, а переоформление права на основании Вводного закона или ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ, следовательно, земельный участок может быть приватизирован, даже если он в соответствии с генеральным планом подлежит застройке в общественных. В данном случае можно говорить о нарушении конституционно закрепленного принципа равенства всех перед законом (ч. 1 и 2 ст. 19 Конституции РФ), который гарантирует одинаковые права и обязанности для субъектов, относящихся к одной категории.
При решении вопроса о приватизации земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, находившиеся у лиц на праве постоянного бессрочного пользовании, ввиду того, что фактически земельный участок предназначен для обслуживания объекта недвижимости, можно предположить, что его приватизация будет регулироваться нормами Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», несмотря на то, что для переоформления права это и не является квалифицирующим признаком. В то же время при переоформлении права постоянного бессрочного пользования на земельные участки, на которых отсутствуют объекты недвижимости, например из земель поселений, предназначенных для сельскохозяйственного использования, применение в данном случае норм Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» весьма затруднительно. Хотя именно земельные участки, расположенные в данной зоне, зачастую являются резервом развития поселения, и именно они предназначены для дальнейшей застройки в соответствии с генеральными планами.
Таким образом, необходимо внесение соответствующих изменений в действующее законодательство путем определения не только перечня земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в нем, но и перечня земельных участков, приобретение права собственности на которые невозможно однократно бесплатно гражданами, имеющими на них право постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, либо путем переоформления юридическими лицами права постоянного бессрочного пользования в обязательном порядке. В данный перечень должны быть включены те земельные участки, которые указаны в Законе о приватизации.
по материалам Вестника Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ( № 2, 2007г.)
При копировании материалов ссылка на сайт обязательна.
Добавить комментарий
Все поля являются обязательными для заполнения.
- Перейти в раздел » Земля
- К списку всех публикаций
